REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

Part1：REITs的收益从哪里来？

REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。当我们谈论REITs的收益来源时，一定要区分REITs的投资对象，投资对象的不同，自然会引发收益来源的差异。根据投资对象的不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三大类

权益型：这一类REITs收益来源主要来源于两部分：第一部分是物业和房地产等产生的稳定的租金收入；第二部分是房产本身价值的升值。这个概念很好理解，而且从目前的成熟市场的实践来看，权益类的REITs占据了较大的市场和比重，是REITs一种主流方式。

不过值得注意的是，权益型REITs持有的物业类型大部分属于非住宅类物业，包括商场、酒店、工业厂房、物流中心等。

抵押贷款型：抵押贷款型其主要的投资对象就是房地产的抵押贷款或者抵押贷款的支持证券（MBS），收益来源就是抵押贷款产生的利息。

混合型：混合型则是两者的混合，既有权益型又有抵押贷款型。

不仅如此，REITs产生收益的会按照一个较大的比例（通常是90%）会用于发放分红。而且从国外的运作情况来看，REITs的长期收益非常可观。除了08年金融危机那样特殊的年份，其他时间都实现了较好的盈利。REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

Part2：REITs的特点是什么？

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

Part3：为什么要大力发展REITs？

REITs通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

REITs对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。REITs不像传统的房地产信托，动辄100万甚至300万起的投资门槛，将大部分投资者排除在外。而且采用公司化的治理结构，专业化的管理人员能够将募集的资金严格用于房地产投资组合，不仅分散了房产投资本身的风险，而且投资人拥有的份额绝对是可以采取股权转让的形式，提供了较高的流动性和便利性。

REITs对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基。

资料来源：

https://www.sohu.com/a/128918086_530597（搜狐）